Zwangsversteigerung Wohnhaus mit 4 Wohnungen

Verkehrswert: 1,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Anbau und angeschlossener Gewerbefläche (Lager/Werkstatt) nebst Hoffläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.01.2025 umfassend von innen und außen besichtigt. Wohn- und Nebenflächen, Werkstatt, Hof und Grundstück konnten begangen werden. Die Bewertung basiert hauptsächlich auf örtlicher Inaugenscheinnahme. Die Feststellungen zu verdeckten Bauteilen und unzugänglichen Bereichen stützen sich auf Unterlagen und baujahrstypische Annahmen.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt besteht aus einem massiv errichteten, freistehenden Wohnhaus (Baujahr ca. 1850, Anbau etwa 1873, Werkstatt ca. 1914), das in zwei Vollgeschossen samt ausgebautem Dachgeschoss sowie teilunterkellert ausgeführt ist. Das Dach ist als Krüppelwalmdach mit Giebelgauben und Spitzboden gestaltet, das Dachgeschoss ist ausgebaut. Die bauliche Struktur umfasst vier Wohnungen mit drei bis vier Zimmern, Küchen und Bädern, aufgeteilt zwischen Haupthaus und Anbau. Das Raumkonzept ist funktional, typisch für das Alter, ohne modernen Zuschnitt; Grundrisse teilweise nachträglich verändert (z. B. Bäder).

Die Nutzflächen verteilen sich auf ca. 320 m² Wohnen und 100 m² Lager/Werkstatt im Anbau, dieser Bereich besitzt ein Flachdach, welches als Dachterrasse genutzt wird, jedoch baufällig erscheint.

Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes wird als durchschnittlich eingeschätzt. Das Gebäude befindet sich in einem insgesamt schlechten bis desolaten Bau- und Unterhaltungszustand, mit massivem Instandhaltungsstau, zahlreichen Schäden (Feuchtigkeit, Schimmel, Holzwurm- und Schwammbefall), besonders im Anbau und Dachbereich (statikbeeinträchtigende Schäden). Zahlreiche Sanierungen und Umbaumaßnahmen sind dokumentiert, jedoch überwiegend in Eigenleistung und nicht fachgerecht ausgeführt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein separat errichteter Werkstatt-/Lageranbau (Baujahr 1914, massiv, flachgedeckt, Dach als Terrasse notdürftig genutzt). Die Werkstatt weist – analog zum Hauptgebäude – massive Feuchte-, Nutzungs- und Baumängel auf (offene/defekte Böden, Decken, Feuchte und Abdichtungsprobleme).

Grundstück

Das Grundstück ist 557 m² groß, hat einen unregelmäßigen Zuschnitt und verfügt über eine Straßenfront von ca. 23 m und mittlere Tiefe von 38 m. Der Grundstücksboden weist Gefälle Richtung Straße auf, ist technisch vollständig erschlossen und mit einer befestigten Hoffläche sowie einer verwilderten Grünfläche (Busch/Baum) versehen. Die Bebauung reicht bis an die Grundstücksgrenzen (Grenzbebauung).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt bzw. an eine Mieterin im Rahmen einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung gegen Sanierungsmaßnahmen vergeben, es existiert jedoch kein schriftlicher Mietvertrag. Die Flächen werden teils leerstehend, teils nur sporadisch oder gar nicht genutzt; ein Teil der Gewerbefläche und Wohnungen ist ungenutzt.

• Dachform: Krüppelwalmdach, Biberschwanzziegel, Giebelgauben, ausgebauter Spitzboden; Anbaudach: Flachdach (Terrasse, undicht, marode)

• Heizung & Warmwasser: Defekte Pelletheizung (falsch dimensioniert); Plattenheizkörper, Holzofen (nachgerüstet, aktuell einzige Heizquelle), dezentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: Überaltert, teilweise 2-adrig, wenige Schalter/Steckdosen, offene Leitungen, keine Gegensprechanlage

• Fenster: Kunststoff, doppelt verglast, Baujahr 1995, z. T. defekte oder fehlende Rollläden

• Sanitärausstattung: Überalterte, teils schadhafte oder fehlende Sanitärobjekte; Tageslichtbäder mit Dusche/Wanne, WC, Waschbecken

Neidenfels, Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz, 788 Einwohner

Das Objekt befindet sich im Ortskern von Neidenfels, einer kleinen Gemeinde im Landkreis Bad Dürkheim (Rheinland-Pfalz). Die regionale Einbindung ist durch eine zentrale Lage an der Bundesstraße B39 geprägt, die den Ort durchquert; beidseitige Gehwege und PKW-Stellplätze sind vorhanden. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus zweigeschossigen Wohnhäusern mit teils gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss; fußläufig ist ein Bahnhof erreichbar.

Es gibt keine unmittelbare Nahversorgung, Ärzte, Apotheken oder Geschäfte im Ort; Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Einkauf, ärztliche Versorgung) liegen vorrangig im Nachbarort Lambrecht, weiterführende Angebote bestehen vor allem in Neustadt. Im Ort existieren eine Grundschule und eine Kindertagesstätte. Die Anbindung an Bus/Bahn ist ausreichend, die Wohnlage wird als einfach bis mittel eingeschätzt (Wohnlageneinstufung 2,4/5).

Beeinträchtigungen:

• Hochwasserrisiko gering, Starkregengefahr jedoch stark

• Leitungsrecht (Abwasserkanal für Nachbargrundstück, Grunddienstbarkeit)