Zwangsversteigerung 1/2-Miteigentumsanteil an zwei Mehrfamilienhäusern

Verkehrswert: 300.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 1/2-Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück mit umgenutztem Fabrikgebäude als Wohnhaus und Lagerfläche sowie einem Dreifamilienhaus als Reihenmittelhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.02.2025 von innen und außen besichtigt. Das Dreifamilienhaus konnte nur im Erdgeschoss von innen besichtigt werden; Obergeschoss und Dachgeschoss blieben verschlossen. Zur Bewertung wurden zusätzlich Bauunterlagen herangezogen.

Gebäude: Mehrfamilienwohnhaus mit Lagerfläche (ehemaliges Fabrikgebäude)

Das dreigeschossige, nicht unterkellerte Gebäude wurde ca. 1950 in Massivbauweise mit Flachdach errichtet. 2013 erfolgte eine Genehmigung zur Umnutzung zu Lagerräumen und Wohnen, die teilweise umgesetzt wurde (u. a. Wohnung im 1.OG nicht ausgebaut, Wohnung im 1.OG Haus 2 nicht fertiggestellt). Modernisierungen fanden 2020-2023 statt (u.a. Fassade Westseite, Heizung, Fenster im 2.OG, Strom teilerneuert, Flachdach Haus 2 erneuert).

Im Erdgeschoss befindet sich eine ehemalige Friseursalonfläche/Lager mit offenen Bereichen, Teeküche, WC, drei Kabinen. Die Wohnungen im 1.OG und 2.OG sind großzügig geschnitten, mit offenen Grundrissen, Wintergarten und Dachterrasse, die Grundrissgestaltung ist individuell und nicht zeittypisch. Die Belichtung ist insgesamt gut bis ausreichend. Nutzungsmischung von Wohnen und Gewerbe, etwa 20% der Fläche dienen Lager- bzw. Gewerbezwecken. Das Gebäude weist erhebliche Unterhaltsrückstände auf, ein erheblicher Fertigstellungsbedarf besteht (u.a. Ausbauten, Fenster, Dach, Fassade, Installationen, Brandschutzauflagen).

Gebäude: Dreifamilienwohnhaus

Dieses zweigeschossige Mittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde ca. 1950 gebaut, ist unterkellert und an das Fabrikgebäude angebaut. Es enthält drei baugleiche Wohnungen à 74,90 m². Modernisierungen fanden hauptsächlich 2013/14 bis 2016 statt (Innendämmung Wohnungen, tlw. Fenster und Elektro), beheizt wird mit Pelletofen/Infrarot im EG, für die anderen Wohnungen ist der Stand unbekannt.

Die Raumaufteilung ist baujahrestypisch, pro Wohnung gibt es Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Flur. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend. Der bauliche Zustand ist unterhaltsbedürftig mit Feuchtigkeitsschäden im Keller und fehlender Heizungsanlage für das gesamte Haus.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück gibt es 2 Garagen (eine Doppelgarage im Zusammenhang mit dem Fabrikgebäude).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Mehrfamilienhaus überwiegend leerstehend mit einer eigengenutzten Wohnung, das Dreifamilienhaus war von Familienangehörigen bewohnt.

• Flachdach (ehemaliges Fabrikgebäude), Bitumendachbahnen, Dachrinnen aus Zinkblech, Dach von Haus 2 erneuert

• Sattel-/Giebeldach (Dreifamilienhaus), Dacheindeckung aus Tonziegeln, zwei Gauben, Dämmung nicht überprüfbar

• Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (verschiedene Baujahre, teilweise überaltert), einige Holzfenster, Rollläden vorhanden

• Einzelheizungen: Gasthermen (2016, 2023), Pelletofen, Infrarotheizkörper, in Teilen keine Heizung installiert

• Warmwasser über Etagenheizung oder Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation überwiegend 2020 erneuert, getrennt nach Nutz- und Wohneinheiten, einfache Beleuchtung

• Böden: Beton, Fliesen, Parkett, Laminat, Naturstein; im EG Lager Industrieboden, grau gestrichen

• Sanitärausstattung: einfache WC-Anlagen, Bad mit Dusche oder Wanne, tlw. original, teilweise modernisiert, weiße Standardkeramik

Das Grundstück befindet sich in Pirmasens, Stadtteil Ruhbank (ca. 42.500 Einwohner) im Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt am südlichen Stadtrand an einer stark frequentierten Landesstraße L 486, im Mischgebiet mit Wohn- und Gewerbenutzung. Die Nachbarschaft besteht aus überwiegend zwei- und dreigeschossigen Gebäuden, aufgelockerte Bebauung. Die Mikrolage ist von Durchgangsverkehr beeinträchtigt.

Die Infrastrukturausstattung umfasst Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und ÖPNV im Stadtteil und naher Umgebung; das Zentrum ist nah, Bushaltestelle fußläufig erreichbar, Bahnhof ca. 5 km entfernt.

Das Grundstück ist eben, unregelmäßig geschnitten, etwa 57 m Straßenfront und ca. 35 m mittlere Tiefe, insgesamt 1.395 m² Fläche. Es ist eingefriedet (Mauer, Jägerzaun), Hoffläche und befestigte Stellplätze sowie 2 Garagen sind vorhanden.