Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 309.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 309 m² großes Grundstück, bebaut mit einem sehr kleinen Einfamilien-/Ferienhaus mit Anbau sowie einem einfachen Gartenhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.11.2024 nur von außen besichtigt; ein Zugang in das Gebäude war nicht möglich. Das Objekt wurde daher in wesentlichen Teilen anhand der Bauakten, sonstiger Unterlagen und der von außen feststellbaren Merkmale bewertet.

Gebäude

Es handelt sich um ein sehr kleines Einfamilienhaus bzw. Ferienhaus in konventioneller Bauweise mit Ursprungsbau aus ca. 1961 und einem Flachdachanbau aus ca. 1978. Das Gebäude ist nicht unterkellert und besteht aus Erdgeschoss und Dachgeschoss; ein Ausbau des Dachgeschosses ist aufgrund der geringen Höhe nicht möglich. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 86 m², die Wohnfläche nur etwa 40 m². Die konkrete Raumaufteilung konnte wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Das Haus ist in zweischaligem Mauerwerk mit Verblender errichtet; eine zusätzliche Wärmedämmung besteht nicht. Der Ursprungsbau besitzt ein Walmdach, der spätere Anbau ein Flachdach. Die Grundrissgestaltung ist wegen der geringen Gebäudegröße als sehr kompakt einzustufen. Zur Belichtung sind am Ursprungsbau Holzfenster mit Einfachverglasung vorhanden, am Anbau Kunststofffenster mit Isolierverglasung der 1970er Jahre; überwiegend bestehen Außenrollläden. Insgesamt ist von einer einfachen, teilweise nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung auszugehen.

Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich. Am Anbau wurden deutliche Feuchtigkeitsschäden mit starker Schimmelbildung festgestellt, mutmaßlich infolge einer Dachleckage. Darüber hinaus sind wegen des offenbar jahrelangen Leerstands, des äußeren Gesamteindrucks und der unterlassenen Modernisierung weitere erhebliche Schäden sowie ein deutlicher Modernisierungsstau im Innenbereich wahrscheinlich. Nach gutachterlicher Einschätzung weist die vorhandene Bausubstanz keinen positiven Wertbeitrag mehr auf; ein etwaiger Restnutzwert wird durch Abbruch- und Entsorgungskosten aufgezehrt.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein einfaches Gartenhaus in Holzbauweise mit einer Grundfläche von ca. 8 m² und Dacheindeckung mit Tonziegeln. Es weist Holzschäden auf und befindet sich in einfachem, ungepflegtem Zustand ohne erkennbaren eigenständigen Wertbeitrag.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich seit Jahren leerstehend.

Das Objekt liegt in Langeoog, auf der Nordseeinsel Langeoog im Landkreis Wittmund, Niedersachsen. Die Inselgemeinde hat rund 1.700 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich im östlichen Ortsbereich an der Gemeindestraße Polderweg. Es handelt sich um eine zweispurige Durchgangsstraße mit einseitigem gepflastertem Fußweg und Beleuchtung. Die Wohnlage wird gut beurteilt. Beeinträchtigungen durch Kfz-Verkehr sind inseltypisch gering, da Langeoog autofrei ist; der Verkehr beschränkt sich im Wesentlichen auf Fahrräder, Pferdekutschen und Elektrokarren. Die Nachbarschaft ist von Bebauung im Sondergebiet für Fremdenbeherbergung geprägt.

Kindergarten sowie Haupt- und Realschule sind im Ort vorhanden, ebenso ein Allgemeinmediziner. Das Zentrum liegt etwa 0,5 km entfernt, der Inselbahnhof rund 1 km. Von dort besteht Anschluss an die Inselbahn zum Fähranleger. Der Inselflughafen liegt ebenfalls in etwa 1 km Entfernung; der nächstgelegene Festlandbahnhof befindet sich in Esens.

Grundstück

Das Grundstück ist 309 m² groß, weitgehend eben und schmal zugeschnitten. Die mittleren Abmessungen betragen etwa 10 m Breite und 28 m Tiefe. Wege sind einfach befestigt, jedoch überwuchert; die übrigen Freiflächen sind als Rasen- und Ziergarten angelegt, aktuell aber weitgehend verwildert.