Zwangsversteigerung Wohnung mit Kellerräumen und Garage

Verkehrswert: 122.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Etagenwohnung im 1. Obergeschoss mit zwei Kellerräumen und einer Garage (jeweils mit Nr. 2 bezeichnet). Es sind Sondernutzungsrechte begründet.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.02.2026 außen sowie innen in der Wohnung im 1. Obergeschoss besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakte, Grundbuchauszug, Lageplan, Teilungspläne, Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Wohn- und Nutzflächenberechnungen; das Penthouse war im Rohbau und nicht zugänglich.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist die Wohnung WE2 im 1. Obergeschoss mit ca. 166 m² Wohnfläche und zusätzlich ca. 46 m² Nutzfläche in zwei Kellerräumen sowie einer Garage im Erdgeschoss auf der Nordseite. Nach den Unterlagen und den Fotos umfasst die Wohnung einen großzügigen Wohn- und Essbereich mit offenem Kamin, Küche, Bad, separates WC, Flure, mehrere Zimmer sowie mehrere Balkone in West-, Süd- und Ostrichtung.

Die Grundrissgestaltung ist großflächig und grundsätzlich familiengerecht, entspricht jedoch überwiegend älteren Maßstäben und wurde im Gutachten ausdrücklich als verbesserungsbedürftig eingeordnet. Durch die Balkone und die Ausrichtung zu mehreren Gebäudeseiten bestehen gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse.

Der Zustand ist jedoch stark beeinträchtigt: Die Wohnung befindet sich überwiegend im baujahrtypischen Zustand und wurde durch die Dachaufstockung mit Neubau eines Penthouses teilweise schwer in Mitleidenschaft gezogen. Festgestellt wurden Hinweise auf Wassereintritt; offenbar wurde bereits eine Estrichtrocknung durchgeführt, wobei Ursache, Zeitpunkt und Umfang des Schadens unklar blieben. Der Ausbau und die Erneuerung des Estrichs werden empfohlen. Insgesamt ist nach Erwerb eine Kernsanierung erforderlich, um die Wohnung wieder dauerhaft bewohnbar zu machen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ursprünglich 1972 errichtet und später 1991, 2015 sowie 2025 im Zuge der Aufstockung verändert; tatsächlich besteht es aus vier Einheiten in UG, EG, OG und DG/Penthouse. Das Gebäude ist in Massivbauweise mit Stahlbetonfundamenten, Stahlbetondecken, HLZ-Mauerwerk in EG und OG sowie Putzfassade errichtet. Im Treppenhaus befinden sich Glasbausteine; der Zugang erfolgt über einen im Erdgeschoss zurückspringenden, überbauten Eingangsbereich.

Zum Wertermittlungsobjekt gehört das Obergeschoss; nicht Gegenstand der Bewertung sind das ehemalige Dachgeschoss und das im Rohbau befindliche Penthouse. Der Gesamtzustand des Gebäudes wird als desaströs beschrieben. Durch den Abbruch des früheren Satteldachs und den unvollendeten Neubau des Penthouses bestehen offene und ungeklärte bauliche sowie formale Mängel. An mehreren Stellen wurde Wassereintritt festgestellt; zudem sind Fassade, Balkone und Geländer sanierungsbedürftig.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Flachdach aus Stahlbeton; Ausführung als Warmdach mit Dämmung, Abdichtung und Attika unterstellt, tatsächlicher Fertigstellungsstand wegen fehlender Zugänglichkeit nicht überprüfbar

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung; Wärmeübertragung über Rippenheizkörper

• Elektroinstallation: überwiegend baujahrtypische Ausstattung mit Unterverteilung ohne Fehlerstromschutzschalter; Gegensprechanlage

• Fenster: überwiegend alte Holzfenster von 1972 mit Kunststoffrollläden; teilweise Kunststofffenster von 1991

• Sanitär: Bad mit Dusch- und Badewanne, Waschtisch und WC; separates WC mit Handwaschbecken und WC

• Böden: Natursteinbelag auf der massiven Treppe vom UG bis OG; Hauszugang und Garagenzufahrten mit Fliesen, Waschbetonplatten und Betonsteinen befestigt; Terrassen im UG und EG gefliest

• Besondere Ausstattung: offener Kamin

Das Objekt liegt in Birkenfeld mit rund 10.500 Einwohnern im Enzkreis in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im nordöstlichen Bereich von Birkenfeld in einem Gewerbegebiet. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend gewerblich geprägt, teils mit Mischnutzungen und teils mit Wohnbebauung. Es sind die im produktionsgeprägten Gewerbegebiet üblichen Immissionen zu berücksichtigen.

Im Ort befinden sich Einrichtungen der Grundversorgung wie Lebensmittelmärkte, Ärzte, Apotheken und weitere örtliche Angebote. Kindergärten, Grundschulen, Realschule und weitere Schulen sind im Gemeindegebiet beziehungsweise über das nahe Umfeld erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien in Richtung Pforzheim; Regional- und Fernverkehr bestehen ab Pforzheim. Überregionale Straßenanbindungen bestehen über die A8 sowie die regionalen Bundesstraßen.

Das Grundstück ist 899 m² groß, trapezförmig zugeschnitten, mit etwa 24 m Straßenfront und rund 37 m mittlerer Tiefe. Es fällt nach Osten ab. Hauszugang und Garagenzufahrten sind befestigt; nicht befestigte Flächen sind mit Rasen angelegt. Seitlich und rückwärtig bestehen Einfriedungen durch Mauern beziehungsweise einen Doppelstabmattenzaun mit Sichtschutz.

Gabler-Saliter Bankgeschäft AG, Obergünzburg, Tel.: (0 83 72) 709-156