Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 432.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es um die 3-Zimmerwohnung Nr. 5 im I. Obergeschoss ganz rechts in einem Wohn- und Geschäftshaus. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an der der Wohnung vorgelagerten Terrasse Nr. 5.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.11.2025 in den Außen- und Innenbereichen einschließlich der Wohnung, der Gemeinschaftsanlagen und des Gebäudes besichtigt. Nicht zugänglich waren das Hausdach sowie der laut Teilungserklärung zugehörige Speicherraum Nr. 5; die Bewertung beruhte insoweit ergänzend auf Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 5 liegt im 1. Obergeschoss ganz rechts und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 116 m². Sie besteht aus Diele, Küche, Flur, Dusche/WC, Schlafzimmer, Bad/WC, Gästezimmer sowie Wohn-/Esszimmer mit vorgelagerter Terrasse; zusätzlich gehört ein Speicherraum zu der Einheit. Besonders wertrelevant ist das Sondernutzungsrecht an der Terrasse Nr. 5.

Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch und funktionsgerecht. Im Ortstermin wurde jedoch festgestellt, dass die tatsächliche Raumaufteilung teilweise von den vorliegenden Planunterlagen abweicht: Ein in den Plänen verzeichneter Flur mit Abstellraum ist nicht vorhanden; stattdessen befindet sich dort ein Gästezimmer. Der Zugang zum Bad/WC erfolgt über das Schlafzimmer. Das Bad/WC ist innenliegend und wird mechanisch be- bzw. entlüftet; Küche und Dusche/WC verfügen über Tageslicht. Das Gästezimmer ist fensterlos. Die große Terrasse verbessert die Aufenthaltsqualität deutlich.

Belichtung und Besonnung sind insgesamt ordentlich, auch wenn einzelne innenliegende bzw. fensterlose Bereiche funktionale Einschränkungen aufweisen. Der Zustand des Sondereigentums wurde als normal bis gut, die Ausstattungsqualität als durchschnittlich bis höherwertig beurteilt. Festgestellt wurden lediglich ein geringfügiger Instandhaltungsbedarf an Parkett und Mosaikfliesenboden im Dusche/WC sowie kleinere Reparaturarbeiten. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Blockrandbebauung. Das Gebäude wurde etwa zwischen 1885 und 1902 errichtet und umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse, Dachgeschoss und Speicher. Es bestehen 14 Wohnungen mit Speicherräumen sowie 3 Teileigentumseinheiten. Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem Ladengeschäft und Gaststätte mit separaten Eingängen; in den Obergeschossen liegen Wohnungen, teils mit Terrasse oder Balkonen. Ein Aufzug ist nicht vorhanden.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet. Die Fassade ist verputzt und gegliedert; im Erdgeschoss bestehen Natursteinbekleidungen. Die Dachkonstruktion ist als Mansarddach mit Gauben ausgebildet. Die Architektur, Bauweise und Gebäudekonzeption sind bauzeittypisch. Das Treppenhaus verfügt über eine einläufige, halbgewendelte Massivtreppe mit kunstschmiedeeisernem Geländer.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wurde als normal bis gut beschrieben. Das Objekt zeigt teils baujahresgemäße, teils teilmodernisierte Bauteile; die gemeinschaftlichen Außen- und Innenbereiche waren gepflegt. Ein wertrelevanter Instandhaltungsrückstau am Gemeinschaftseigentum wurde beim Ortstermin nicht festgestellt. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz; bauliche Veränderungen unterliegen daher den denkmalrechtlichen Genehmigungsvorbehalten.

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt; für das Gemeinschaftseigentum bestanden keine Hinweise auf geplante Sonderumlagen.

• Dachform/Dachdeckung: Mansarddach mit Dachgauben, zimmermannsmäßige Holzkonstruktion, Schiefereindeckung

• Heizung/Warmwasser: Warmwasser-Zentralheizung über Fernwärme, Baujahr laut Unterlagen ca. 1998; Wärmeabgabe über Heizkörper, Radiatoren und Konvektoren mit Thermostatventilen; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: modernisierte, durchschnittliche Elektroausstattung und Elektroverteilungen; Klingel-/Gegensprechanlage; Fernsehanschlüsse

• Fenster: überwiegend Holz-Isolierglasfenster, teils mit und teils ohne Rollläden; teils Vergitterung, teils abschließbare Beschläge; vereinzelt bauzeitgemäße Holz-Einfachglasfenster

• Sanitär: Küche mit Zu- und Abfluss; Dusche/WC mit Einbaudusche, Glas-/Duschkabine, Waschbecken mit Unterschrank und WC; Bad/WC mit Einbaubadewanne, Einbaudusche mit Glastür, Waschtisch mit Unterschrank, WC und Waschmaschinenanschluss

• Böden:

  • Parkett im Wohnbereich

  • Fliesen in Küche und Sanitärräumen

  • Betonplatten auf der Terrasse

Das Objekt liegt in Baden-Baden, Ortsteil Innenstadt, in der kreisfreien Stadt Baden-Baden im Bundesland Baden-Württemberg. Baden-Baden hat 56.881 Einwohner.

Es handelt sich um eine innerstädtische Ecklage an einer Anliegerstraße bzw. Fußgängerzone mit Bus- und Lieferverkehr. Die Wohnlage ist gut, die Geschäftslage sehr gut. Die Umgebung ist überwiegend durch geschlossene, 4- bis 6-geschossige Blockrandbebauung mit vorwiegend gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss sowie teilweise Wohnnutzungen in den oberen Geschossen geprägt. Wahrnehmbar sind Verkehrsimmissionen durch Buslinienverkehr sowie zeitweise Schallimmissionen aus Personenaufkommen und Außengastronomie; sonstige Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Schulen, Kindergärten, Ladengeschäfte, Restaurants, Freizeit- und Erholungsangebote sowie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind im Ortsteil bzw. nahegelegen vorhanden. Eine Bushaltestelle befindet sich in kurzer Entfernung von etwa 50 m; Bahn- bzw. S-Bahn-Anschluss besteht in größerer Entfernung. Die allgemeine Verkehrsanbindung wird als durchschnittlich beschrieben.

Das Grundstück des Hauses ist 576 m² groß, unregelmäßig geschnitten und eben. Es weist eine Tiefe von bis zu ca. 22 m und eine Breite von ca. 29 m auf. Das Areal ist allseitig grenzbebaut, die Hauszugänge bzw. der Arkadengang sind überwiegend mit Natursteinplatten- und/oder Pflasterbelägen befestigt. Öffentliche Grünstrukturen sind unmittelbar in der Straße vorhanden.