Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Balkon und Garage

Lfd. Nr. 1: 3-Zimmer-Wohnung; Verkehrswert: 189.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Abgeschlossene PKW-Garage innerhalb einer Reihengaragenanlage, Verkehrswert: 13.700,00 €
Gesamtverkehrswert: 202.700,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, separatem WC, Flur, Balkon und Loggia sowie um eine PKW-Garage. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an dem mit "ABST. SNR f" bezeichneten Abstellraum im Untergeschoss.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 05.05.2026 uneingeschränkt besichtigt. Besichtigt wurden die Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss, der zugehörige Kellerraum, das gemeinschaftliche Wohngebäude sowie die Pkw-Garage Nr. 24; ergänzend wurden Pläne und Unterlagen herangezogen.

Wohnung

Die Eigentumswohnung Nr. 4 liegt im 1. Obergeschoss des Gebäudeteils Nr. 36 und verfügt über 108,30 m² Wohnfläche. Laut Aufteilungsplan und Beschreibung handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Badezimmer, separatem WC und Flur. Straßenseitig ist ein überdeckter Balkon vorhanden; rückseitig kann über der eingeschossigen Vorbausituation eine große Loggia bzw. Dachterrasse genutzt werden. Zur Einheit gehört außerdem ein Kellerraum im Untergeschoss; zusätzlich besteht das Sondernutzungsrecht an dem mit „ABST. SNR F“ bezeichneten Abstellraum im Untergeschoss.

Der Grundriss ist für eine Familiennutzung ausgelegt und umfasst Wohn-Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer sowie die Nebenräume in funktionaler Anordnung. Die Belichtung und Belüftung werden als gut beschrieben, die Besonnung ist insgesamt durchschnittlich. Die Wohnung ist nicht barrierefrei.

Wesentliche Innensanierungen wurden im Jahr 2023 durchgeführt. Erneuert wurden insbesondere Sanitärgegenstände sowie Boden- und Wandbeläge; auch der Terrassenbelag wurde erneuert. Der Zustand ist insgesamt brauchbar, jedoch mit wertrelevanten Mängeln: Zum Besichtigungszeitpunkt war der elektrische Durchlauferhitzer defekt, sodass kein Warmwasser vorhanden war. Ferner bestanden kleinere Rest arbeiten im Bereich des inneren Fenster Anschlusses, leichte Schwarzschimmelbildung an der Wohnzimmerdecke sowie nach Angaben vor Ort ein Kältebereich im Wohnzimmerboden infolge unzureichender Dämmung des darunterliegenden Eingangsbereichs.

Gebäude

Das Gebäude ist ein älteres, einseitig angebautes Mehrfamilien-Wohnhaus in massiver Bauweise, Baujahr 1960, mit Gebäudeteilen Nr. 34 und 36. Es wurde dreigeschossig entlang der Straße errichtet, ist vollständig unterkellert und an einer Giebelseite mit dem Nachbargebäude zusammengebaut. Insgesamt befinden sich neun Wohnungen im Gebäude. Im Untergeschoss sind Nebenräume sowie sieben Pkw-Garagen untergebracht. Die früheren Gewerberäume im Erdgeschoss wurden in Wohnräume umgenutzt.

Das Haus besitzt einen klar gegliederten, für ein Mehrfamilienhaus typischen Aufbau. Je Geschoss werden zwei Wohnungen über ein zentrales Treppenhaus erschlossen; weitere Wohnungen befinden sich im 2. Obergeschoss und im ausgebauten Dachgeschoss. Rückwärtig ist dem Untergeschoss eine Garagenanlage vorgebaut; darüber liegen auf Erdgeschossniveau umgenutzte Wohnräume. Im 1. Obergeschoss bestehen große Terrassenflächen über dem Vorbau, an der Straßenseite zusätzlich Balkone.

Modernisierungen wurden 1986 und 2023 genannt; konkret erneuert bzw. saniert wurden Heizungsanlage, Fenster, Hauseingangselement mit Briefkasten- und Klingelanlage, Boden-, Wand- und Deckenbeläge, Balkone, Fassadendämmung mittels Vollwärmeschutz sowie das Dach. Das Objekt befindet sich in einem befriedigenden Allgemeinzustand mit überschaubarem Unterhaltungsstau; am Gemeinschaftseigentum wurden bei der Besichtigung keine wesentlichen optischen Bauschäden oder Baumängel festgestellt. Ein Denkmalschutz besteht nicht.

Garage

Die Pkw-Garage Nr. 24 befindet sich im nordwestlichen Grundstücksteil am Ende einer Reihengaragenanlage. Es handelt sich um eine abgeschlossene Einzelgarage mit 14,75 m² Nutzfläche innerhalb einer Reihe von insgesamt acht Garagen. Das Garagengebäude stammt aus dem Jahr 2013; wesentliche Modernisierungen wurden nicht festgestellt.

Die Garage ist funktional einfach ausgeführt und dient ausschließlich dem Abstellen eines Pkw. Belichtung und Belüftung werden als gut beschrieben. Zum Besichtigungszeitpunkt bestanden Fassadenverschmutzungen im Außenbereich sowie kleinere Farbschäden an den Innenwandflächen. Ein elektrischer Torantrieb ist vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Eigentumswohnung seit September 2023 vermietet und mit vier Personen bewohnt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war auch die Garage Nr. 24 seit September 2023 vermietet und wurde durch die Mieter selbst genutzt.

Das Objekt liegt in Schramberg, Stadtteil Sulgen, mit ca. 21.200 Einwohnern in der Gesamtstadt und ca. 7.300 Einwohnern im Stadtteil Sulgen, im Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist zentral im Stadtteil und als mittelgute Wohnlage beschrieben. Es handelt sich um eine überwiegend wohnbaulich geprägte gemischte Bebauung. Das Objekt liegt an einer Innerortsstraße bzw. Ortsdurchfahrt mit zeitweise regem Durchgangsverkehr; augenscheinlich wurden keine wesentlichen Immissionen festgestellt. Die Nachbarschaft ist homogen bebaut, im Umfeld befinden sich Wohnhäuser sowie die zum Objekt gehörenden Stellplätze und die Reihengaragenanlage.

Versorgungseinrichtungen und Infrastruktur sind gut erreichbar. Im näheren Umfeld befinden sich Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Allgemeinarzt, Zahnarzt, Apotheke und Kindergarten. Eine Bushaltestelle ist in kurzer Entfernung vorhanden; weitere Bahnverbindungen bestehen über die nächstgelegenen Bahnhöfe der Region. Auch die Anbindung an überörtliche Straßen ist gegeben.

Das Grundstück mit 1.172 m² ist rechteckig zugeschnitten, gleichmäßig geformt und leicht nach Westen abfallend; der Höhenunterschied beträgt etwa 2,50 m. Der bebaute Bereich verläuft zunächst nahezu eben, der tieferliegende westliche Grundstücksteil wieder weitgehend eben. Das Grundstück ist eingefriedet, die Zufahrten und Hofflächen sind befestigt. Das Hauptgebäude ist einseitig grenzständig angebaut; im westlichen Grundstücksteil befinden sich Stellplätze und die Reihengaragenanlage.