Zwangsversteigerung Wohnhaus mit mehreren Flurstücken

Lfd. Nr. 1: mit Wohnhaus überbaut; Verkehrswert: 2.300,00 €
Lfd. Nr. 2: mit Wohnhaus überbaut; Verkehrswert: 2.200,00 €
Lfd. Nr. 3: Wegefläche; Verkehrswert: 1.800,00 €
Lfd. Nr. 4: Wegefläche; Verkehrswert: 400,00 €
Lfd. Nr. 5: Flurstücke Nr. 1762 und 1763/7 überbaut (= wirtschaftliche Einheit der Flurstücke); Verkehrswert: 43.100,00 €
Lfd. Nr. 6: Wiese; Verkehrswert: 500,00 €
Lfd. Nr. 7: Wiese; Verkehrswert: 1.100,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes Wohnhaus sowie weitere Gebäude- und Freiflächen, Wegeflächen und Wiesen. Das Wohnhaus ist über zwei Flurstücke überbaut.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.11.2025 örtlich besichtigt und aufgemessen. Das Wohnhaus wurde innen und außen in Augenschein genommen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Auskünfte der Behörden und die vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Bei dem Hauptobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes Wohnhaus in Massivbauweise, dessen Baujahr unbekannt ist und das vermutlich um 1900 errichtet wurde. Es steht auf dem Stammflurstück und ist zugleich auf zwei weitere Flurstücke überbaut. Modernisierungen sind nicht verlässlich dokumentiert, da hierzu beim Ortstermin keine Angaben vorlagen; ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Sichtbare Wärmedämmmaßnahmen waren nicht erkennbar.

Das Gebäude umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die ermittelte Wohnfläche beträgt 147,58 m². Im Kellergeschoss befinden sich Kellerraum und Heizungsraum. Das Erdgeschoss ist mit Küche, Esszimmer, Wohnzimmer und Abstellraum belegt. Im Obergeschoss liegen Flur, vier Schlafzimmer, Bad und ein weiterer Duschbereich. Das Dachgeschoss enthält zwei Speicherräume sowie Dusche/WC. Die Geschosshöhen reichen von ca. 1,75 m im Keller bis ca. 2,50 m im Erdgeschoss; im Dachgeschoss liegen sie bei ca. 2,15 m bis 2,40 m.

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beurteilt, die Belichtung und Besonnung als mäßig. Konstruktiv bestehen massive Außen- und Innenwände, teils mit Leichtbauwänden, sowie unterschiedliche Deckenkonstruktionen aus Stahlträger-Kappendecke, Holzbalkendecken und Gewölbedecke. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Festgestellt wurden ein erheblicher Modernisierungs- und Renovierungsrückstau, laienhafter Innenausbau, augenscheinlich feuchter Keller sowie eine schadhaft gewordene Dacheindeckung. Wegen möglicher Wassereintritte in den Dachraum können verdeckte Folgeschäden, etwa Schimmel oder Fäulnis, nicht ausgeschlossen werden. Hinzu kommen starke Verschmutzungen, beschädigte oder abgenutzte Bodenbeläge, Feuchtigkeitsspuren an Wänden und Decken sowie verwilderte rückwärtige Freiflächen. Insgesamt vermittelt das Anwesen einen ungepflegten, verwahrlosten Eindruck.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören neben dem Stammgrundstück mit Wohnhaus sechs weitere Flurstücke mit insgesamt 729 m². Die Flurstücke haben unregelmäßige Zuschnitte. Das Wohnhaus steht auf der südlichen Grundstücksgrenze; zwei weitere Flurstücke sind vom Gebäude überbaut. Die straßenseitigen Flächen steigen nach Norden an, die rückwärtigen Hangflächen weisen nach Westen einen steilen Anstieg auf.

Zwei kleine Flurstücke werden als Wegeflächen genutzt und sind mit Asphalt befestigt; sie wurden als Arrondierungsflächen bewertet. Zwei weitere, im Flächennutzungsplan als Acker- oder Grünland dargestellte Flächen, sind Wiesengrundstücke ohne Verbindung zu einem öffentlichen Weg und können als Freizeitgarten genutzt werden. Hinter dem Wohnhaus liegen stark verwilderte Erholungsflächen. Vor dem Haus befindet sich eine befestigte Hoffläche; ein PKW-Stellplatz auf dem Grundstück ist nicht vorhanden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus seit etwa zwei Jahren unbewohnt; die weiteren Flurstücke wurden als Wegeflächen bzw. als Wiese/Freizeitgarten genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Tonziegeleindeckung; Dacheindeckung schadhaft

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung mit Radiatoren; Öllagerung über 3 PVC-Tanks; Warmwasserversorgung zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: mittlere Ausstattung

• Fenster: Holzfenster mit Einfach- und Isolierverglasung

• Türen: Hauseingangstür aus Holz mit Einfachverglasung; Zimmertüren als Holzfüllungstüren mit Holzzargen; im Keller Metalltür

• Sanitärausstattung: im Obergeschoss Bad mit Becken, Bidet, Badewanne und WC sowie separater Duschbereich mit Becken und Vorrichtung für eine Dusche; im Dachgeschoss Dusche/WC mit Becken, WC und Dusche

Das Objekt liegt in 54655 Malberg mit rund 545 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Bitburger Land im Eifelkreis Bitburg-Prüm, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im nordwestlichen Zentrum von Malberg in einem älteren Ortskern mit überwiegend geschlossener Bauweise und vorwiegend zweigeschossigen Wohnhäusern in der näheren Umgebung. Die Anfahrt erfolgt über eine Ortsstraße als Sackgasse mit bituminöser Fahrbahn. Als Beeinträchtigung wurde die unmittelbare Nähe zum Neidenbach genannt; zudem bestehen vor dem Objekt keine PKW-Stellplätze.

Im Ort gibt es weder Kindergarten noch Grundschule. Die überörtliche Erschließung erfolgt über Landes- und Kreisstraßen; östlich verläuft die B 257 als Anbindung an das weitere Straßennetz und zur A 60. Angaben zu weiteren Einrichtungen der Daseinsvorsorge sind im Gutachten nicht näher ausgeführt.

Das Grundstück weist unregelmäßige Formen auf. Die straßenseitigen Flächen steigen nach Norden an, die rückwärtigen Hanggrundstücke nach Westen steil. Vor dem Haus liegt eine mit Betonsteinpflaster befestigte Hoffläche; hinter dem Gebäude befinden sich verwilderte Freiflächen mit Rasen, Sträuchern und Bäumen. Die bebauten Flurstücke sind an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen.