Zwangsversteigerung Wohnung im Reihenhaus Nr. 4

Verkehrswert: 207.260,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung im Reihenhaus Nr. 4, nach WEG. Desweitern besteht ein Sondernutzungsrechte an Terrassenfläche und Pkw-Stellplatz ( Nr. IV)

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.10.2025 lediglich äußerlich in Augenschein genommen, da eine Innenbesichtigung nicht ermöglicht wurde. Das Objekt konnte daher nicht begangen werden; wesentliche Angaben beruhen ergänzend auf vorliegenden Unterlagen, Plänen und der Wohnflächenberechnung.

Gebäude

Es handelt sich um ein seitlich angebautes, unterkellertes Reihenmittelhaus in 1,5-geschossiger Bauweise innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 12 Reihenhäusern. Das Entstehungsbaujahr wird mit 1998 angegeben; zugleich ist dies das Jahr der Begründung des Teileigentums.

Das Gebäude verfügt über Kellergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Die Nutzung ist im Kellergeschoss als Nutzfläche ohne Wohnraumqualität, im Erdgeschoss und Dachgeschoss zu Wohnzwecken vorgesehen. Die überschlägig ermittelte Wohnfläche beträgt rund 145,24 m², davon ca. 73,82 m² im Erdgeschoss und ca. 49,22 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen ca. 22,20 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Bruttogrundfläche wurde mit ca. 221,47 m² ermittelt.

Konstruktiv sind Einzelfundamente aus Stahlbeton, massive Geschosswände im Erdgeschoss, teils als Bruchstein beschrieben, Innenwände aus Holzfachwerk mit Ausfachung und Putz bzw. Trockenbau sowie teilweise Mauerwerk angegeben. Über dem Keller und Erdgeschoss bestehen Stahlbetondecken; die Dachschrägen sollen gedämmt und mit Gipskarton verkleidet sein. Die Fassade ist verputzt.

Der Grundriss ist nach Aktenlage als klassisches Wohnhaus mit Wohnnutzung in Erd- und Dachgeschoss angelegt. Wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung konnten Raumaufteilung, konkrete Grundrissgestaltung, Belichtung, Besonnung, Innenausbauqualität und tatsächlicher Erhaltungszustand nicht verifiziert werden. Das Gebäude war zum Stichtag bewohnt. Sichtbar festgestellt wurde teilweiser Erneuerungsbedarf am Gebäudeanstrich, insbesondere an Fassade und Dach.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Reihenmittelhaus bewohnt; im Gutachten wird von einer Vermietung bzw. Nutzung durch Mieter ausgegangen.

Das Objekt liegt in St. Katharinen im Hunsrück mit 380 Einwohnern (Stand 31.12.2024), im Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am Dorfrand in durchschnittlicher ländlicher Wohnlage innerhalb eines dörflich geprägten Umfelds mit Wohnbebauung und teilweise gewerblicher Nutzung. Die Nachbarbebauung ist überwiegend 1,5- bis 2-geschossig. Eine Beeinträchtigung ergibt sich aus der Nähe zur Ortsausfallstraße K51; je nach Tageszeit, Wetter und Windrichtung sind störende Immissionen möglich.

Öffentliche Verkehrsmittel sind im Ort in Form eines Schulbusses vorhanden. Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im näheren Umfeld in Hargesheim. Ein Kindergartenangebot ist vorhanden, ebenso eine Grundschule in Hargesheim; weiterführende Schulen befinden sich in Hargesheim und Bad Kreuznach. Der nächste Bahnhof liegt in Bad Kreuznach.

Das Gesamtflurstück 11/7 ist annähernd rechteckig, eben und umfasst 2.845 m². Die Gärten fallen zu einem tieferliegenden Graben hin ab; dieser liegt etwa 1,00 m unter Erdgeschossniveau und führte beim Ortstermin kein Wasser, kann jedoch zeitweise wasserführend sein. Die Freiflächen im Vorderland sind gepflastert, das Hinterland ist krautig bewachsen. Das baureife Vorderland ist voll erschlossen; ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht nicht, die planungsrechtliche Einordnung erfolgt als Dorfgebiet.