Zwangsversteigerung Gewerbeanwesen mit Brauereigebäude, Sudhaus und Lagerhalle

Lfd. Nr. 1: Gewerbeanwesen, Brauereigebäude, Sudhaus, Lagerhalle, Verkehrswert: 710.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Grundstück grenzt an Aglishardter St. 37 an, teilweise Überbau der Lagerhalle, Verkehrswert: 54.000,00 €
Zahlungskassenzeichens: 2648557001874

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Gewerbeanwesen mit Brauereigebäude, Sudhaus, Lagerhalle sowie einem angrenzenden Grundstück, das teilweise von der Lagerhalle überbaut ist.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 8. Januar 2026 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Objekt konnte in seinen bebauten Teilen in Augenschein genommen werden; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundbuchauszug, Bauakten, Auskünfte der Gemeinde und ein Vorgutachten.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein gewerblich genutztes, ursprünglich als Brauereianwesen errichtetes Betriebsgebäude mit angebundenen Produktions- und Lagerbereichen. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt; dokumentiert sind ein Umbau zur Brauerei 1961, der Anbau des Sudhauses 1976, der Neubau einer Lager- und Stapelhalle 1984, deren Erweiterung 1985 sowie die Errichtung einer Waschplatte mit Abwasservorbehandlungsanlage 1998. Das Ensemble stellt sich als verschachtelte, funktional geprägte Gewerbebebauung mit unterschiedlichen Ebenen und Zwischentreppen dar.

Das Brauereigebäude ist viergeschossig ausgebildet mit teilunterkellertem Untergeschoss, Erdgeschoss und zwei Obergeschossen; der westliche Gebäudeteil verfügt zusätzlich über ein Dachgeschoss. Die Bauweise ist massiv aus Beton und Mauerwerk, teilweise ergänzt durch Stahlkonstruktionen. Im Gebäude befinden sich Lager- und Produktionsflächen in allen Geschossen, ein Büro im Erdgeschoss sowie ein Veranstaltungsraum im Obergeschoss. Außerdem sind Damen- und Herren-WC vorhanden. Die Hauptnutzfläche des Brauereigebäudes beträgt rund 1.123 m², hinzu kommen ca. 230 m² im Untergeschoss.

Das Sudhaus ist als weiterer viergeschossiger Massivbau mit Erdgeschoss und drei Obergeschossen ausgeführt. Charakteristisch sind Deckenausschnitte für Silo- bzw. Tankanlagen über mehrere Geschosse. Die Nutzfläche beträgt ca. 320 m². Die innere Struktur ist stark betriebsbezogen, was eine Drittverwendung nach Gutachten nur eingeschränkt ermöglicht. Belichtung und Besonnung sind gewerblich-funktional zu beurteilen; durch die Produktionsnutzung steht nicht Wohnqualität, sondern Betriebsablauf im Vordergrund.

Der bauliche Zustand ist insgesamt von Alter und gewerblicher Vornutzung geprägt. Am Brauereigebäude und am Sudhaus bestehen Unterhaltungsrückstände, insbesondere Risse und Abplatzungen. Modernisierungen sind nur teilweise dokumentiert. Nach Eigentümerangabe wurde die Produktion Ende 2023 eingestellt.

Weitere Gebäude

An das Brauereigebäude schließen weitere wertrelevante Nebengebäude an. Die Lager- und Stapelhalle ist eingeschossig an der Nord- und Westseite angebaut. Sie verfügt über eine massive Gründung, Außenwände als wärmegedämmte Stahlkassettenwand mit Trapezblech sowie Industrieestrichboden. An der Ost- und Westseite befinden sich elektrisch betriebene Sektionaltore, die 2019 erneuert wurden. Eine Sanitär- oder Heizungsinstallation ist nicht vorhanden. Die Nutzfläche beträgt zusammen ca. 910 m²; das Dach wurde 2022 erneuert.

An der Südseite befindet sich außerdem ein angebauter Lagerschuppen, eingeschossig mit Zwischendecke in Holzkonstruktion und Holzfassade, mit separater Zufahrt. Seine Nutzfläche beträgt ca. 150 m². Die Hofflächen an Nord- und Westseite sind asphaltiert, südlich besteht teilweise eine Schotterfläche; an der Westseite sind Einfriedungen vorhanden.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehört außerdem ein separates unbebautes Grundstück mit 985 m² Fläche, geführt als Betriebsfläche. Es liegt in derselben Bodenrichtwertzone wie das bebaute Gewerbeanwesen und wurde gutachterlich wie ein unbebautes Grundstück behandelt. Für das Areal gelten die Festsetzungen des Bebauungsplans „Aglishardter Straße“ mit Gewerbegebiet, maximal vier Geschossen, GRZ 0,6, GFZ 0,8, abweichender Bauweise und zulässiger Dachneigung von 30 bis 45 Grad.

Die Grundstücke fallen von Süden nach Norden ab. Für das separate Flurstück sind keine besonderen Aufbauten oder wertrelevanten Zusatzmerkmale beschrieben. Hinweise auf abweichende Bodenverhältnisse ergaben sich im Gutachten nicht; unterstellt wurde eine standortübliche Bodenbeschaffenheit.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gewerbeanwesen seit mehr als einem Jahr leerstehend; die Brauereiproduktion war Ende 2023 eingestellt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das separate Grundstück als unbebautes Betriebsgrundstück zu beurteilen.

• Dachform und Dachdeckung: Brauereigebäude mit Pultdach bzw. Satteldach mit Quergiebel als Holzkonstruktion, Eindeckung teils mit Wellplatten, teils mit Ziegeln; Sudhaus mit Flachdach; Lager- und Stapelhalle mit Pult- bzw. Satteldach und Wellplatten; Lagerschuppen mit Pultdach als Holzkonstruktion und Wellplatten

• Fenster: Holzfenster, teilweise Kunststofffenster, außerdem Industrieverglasung

• Sanitär: Damen- und Herren-WC im Obergeschoss des Brauereigebäudes; in der Lager- und Stapelhalle keine Sanitärinstallation

• Elektroinstallation: elektrische Sektionaltore an Ost- und Westseite der Lager- und Stapelhalle, 2019 erneuert

• Böden: Beton und Fliesen in Brauereigebäude und Sudhaus; Industrieestrich in Lager- und Stapelhalle; Büro, Veranstaltungsraum, Betriebsräume und Sanitärbereiche nicht weiter differenziert beschrieben

• Außenanlagen: Zufahrt und Hofflächen an Nordseite sowie an der Westseite asphaltiert, südlich teilweise Schotterfläche; Einfriedungen an der Westseite

Das Objekt liegt in Römerstein-Böhringen mit ca. 1.700 Einwohnern im Landkreis Reutlingen in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am südlichen Ortsrand in einem gewerblich geprägten Bereich. Südlich grenzen Außenbereichsflächen an, die nähere Umgebung ist von weiteren Gewerbeflächen geprägt; nördlich der Straße befinden sich Wohnhäuser. Das Objekt liegt an einer gewerblich genutzten Ortsstraße. Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope enthält das Gutachten nicht.

Angebote zur Kinderbetreuung sowie Grund- und Gemeinschaftsschule sind im Ort vorhanden, ebenso Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Weiterführende Schulen befinden sich in Bad Urach. Überörtlich besteht Anschluss über die B 28; die Anschlussstelle Merklingen der A 8 liegt in einiger Entfernung. Angaben zu Bahnanschlüssen enthält das Gutachten nicht.

Das bebaute Grundstück umfasst 3.655 m² und weist ein Gefälle von Süden nach Norden auf. Die Hofflächen sind teilweise befestigt; die Bebauung umfasst mehrere aneinandergefügte gewerbliche Baukörper. Weitere Angaben zu Form, Abmessungen oder Bewuchs sind nicht belegt.