Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 363.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Das Objekt wurde zunächst am 16.04.2025 nur von außen und am 02.12.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich ergänzend auf Grundbuch, Bauakte, Pläne, Flächenangaben und weitere behördliche Unterlagen.

Gebäude

Das eingeschossige Einfamilienhaus wurde 2004 als Fertigteilhaus in Holzständertafelbauweise errichtet. Es verfügt über ein Erdgeschoss und einen flachen, nur eingeschränkt nutzbaren Dachspitz. Die Brutto-Grundfläche des Wohnhauses beträgt 149,15 m², die Wohnfläche 124,22 m². Die Restnutzungsdauer wurde mit 59 Jahren angesetzt. Das Gebäude ist winkelförmig angelegt und wird über einen Windfang auf der Nordwestseite betreten.

Der Grundriss entspricht einem modernen, offenen Einfamilienhauskonzept. Vom Windfang aus werden ein separates Duschbad mit WC sowie der Hausanschlussraum erschlossen. Über eine Vollglastür gelangt man in den offenen Küchen-, Ess- und Wohnbereich mit Hauswirtschaftsraum, Kücheninsel und großflächigen Fenster- und Terrassentürelementen. Ein separater Flur erschließt das Hauptbad, zwei als Kinderzimmer/Büro genutzte Räume sowie das Schlafzimmer. Der Dachspitz ist nur bedingt begehbar und dient als Abstellfläche; ein Ausbau ist aufgrund Höhe und Gebälkverlauf nicht sinnvoll möglich.

Die Grundrissgestaltung wird als sinnvoll und zeitgemäß beschrieben. Durch zahlreiche Fenster und mehrere Terrassentüren bestehen gute Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. Der Ausstattungsstandard ist überwiegend baujahrtypisch, in Teilbereichen leicht gehoben. Das Gebäude machte innen und außen überwiegend einen durchschnittlich guten, gepflegten Eindruck.

Es bestehen jedoch einzelne wertrelevante Mängel und Unsicherheiten. Genannt werden Undichtigkeiten im Bereich der Fenster, leichte Verfärbungen infolge einer vermuteten Kältebrücke, Putzrisse an Wand- und Deckenanschlüssen sowie Hinweise auf Setzungen bzw. Grundabsenkungen. Der vorhandene Holzkamin ist derzeit reparatur- und nachrüstungspflichtig und aktuell nicht nutzbar. Ein Energieausweis lag nicht vor. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Nördlich des Wohnhauses steht eine separate, 2004 errichtete Doppelgarage in Massivbauweise mit Flachdach und einer Brutto-Grundfläche von 36 m². Sie ist als Einraumgarage mit elektrisch betriebenem Doppelsektionaltor sowie seitlichem Fenster und Zugangstür ausgeführt. Nachträglich wurde in Eigenarbeit eine niedrige, nicht aufrecht begehbare Unterkellerung mit Außentreppe hergestellt, die als Standort für Regenwassertanks und als Abstellfläche dient.

Die Garage weist deutliche Feuchtigkeitsspuren und Verfärbungen auf, die auf eine Undichtigkeit des Flachdachs schließen lassen. Im Bereich des Kellerzugangs bestehen massive Feuchtigkeitsspuren, Putzabplatzungen, Vermoosung und schwärzliche Verfärbungen. Wegen geringer Höhe, eingeschränkter Einsehbarkeit und möglichem Sanierungsbedarf wurde die Unterkellerung nicht gesondert werterhöhend angesetzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus von einer Miteigentümerin bewohnt.

• Dachform und Dachdeckung: gewinkeltes Walmdach mit Ausspitzung, Holzdachkonstruktion, Eindeckung mit Betonziegeln; Garage mit Betonflachdach

• Heizung & Warmwasser: Gasbrennwerttherme mit Erdgasanschluss, Wärmeübertragung über Radiatoren

• Elektroinstallation: dem Baujahr und Nutzungszweck entsprechend; im Wohn- und Küchenbereich integrierte Deckenstrahler; Garagen-Elektroinstallation laut Gutachten 2025 erneuert

• Fenster: weiße Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung aus dem Baujahr, manuelle Rollläden

• Sanitärausstattung: Hauptbad mit freistehender Wanne, Dusche, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten und Doppelwaschtisch; separates Bad/WC mit bodenebener Dusche, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten und Waschtisch

• Böden: Granitfliesen im gesamten Erdgeschoss; deckenhoch geflieste Sanitärräume

Das Objekt liegt in Albbruck, Ortsteil Kiesenbach, mit rund 7.755 Einwohnern in der Gemeinde; der Ortsteil Kiesenbach hat etwa 680 Einwohner. Es befindet sich im Landkreis Waldshut in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine Ortsrandlage am nordwestlichen Rand von Kiesenbach südlich der Birndorfer Straße. Die Wohnlage wird als mittlerer bis guter Wohnwert beschrieben. In der Umgebung überwiegen Wohnbebauung, nicht störende Kleingewerbebetriebe sowie ein Reitplatz. Das Grundstück liegt an einer Straße ohne Gehweg; Straßenbeleuchtung ist vorhanden. Störende Einflüsse wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt.

Albbruck bietet die für eine Gemeinde üblichen Infrastruktureinrichtungen mit Einkaufsmöglichkeiten, ärztlicher Versorgung, Apotheke, Kindergärten sowie Grundschule und Gemeinschaftsschule. Eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr besteht über Bus; die nächste Haltestelle liegt laut Gutachten etwa 650 m entfernt. Der Bahnhof Albbruck befindet sich in ca. 2,5 km Entfernung.

Das Grundstück umfasst 933 m² und ist als abgschrägtes Rechteck mit regelmäßigem Grenzverlauf beschrieben. Am nördlichen Rand steigt das Gelände leicht von Nord nach Süd an, im Übrigen ist es relativ eben; östlich fällt das Gelände hinter der nordöstlichen Grenze ab. Zufahrt, Zuwegung und Hof sind überwiegend gepflastert, die Hausumwegung ist weitgehend befestigt. Das Grundstück ist in weiten Teilen mit einer halbhohen Mauer eingefriedet, wobei die südliche bzw. südöstliche Grenzsituation unbefriedigend ist, da Teile der Gartenanlage über die Grundstücksgrenze hinausreichen und der tatsächliche Gartenabschluss nicht vollständig zum Bewertungsgrundstück gehört.