Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 460.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag überwiegend vor Ort besichtigt. Mit Ausnahme eines Raums im Dachgeschoss konnten alle Räume angeschaut werden. Eine Dachbegehung erfolgte nicht, die Bewertung erfolgte teilweise auf Basis von Akten, Bauunterlagen und Plänen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1974 in Massivbauweise errichtet, ist unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 247 m². Die Außenfassade ist verputzt und gestrichen, der Eingangsbereich barrierearm, aber nicht vollständig barrierefrei.

Der Grundriss verteilt sich auf drei Ebenen (Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss), die Raumaufteilung folgt den für das Baujahr typischen Grundschnitten. Die Belichtung ist durch große Fensterflächen – insbesondere im Süden – als gut einzuschätzen, ebenso die Besonnung durch die freie Nachbarbebauung.

Im Kellergeschoss befinden sich u. a. ein stillgelegtes Schwimmbecken mit Sauna, welches inzwischen wertneutral oder sogar wertmindernd ist, weil eine technische oder wirtschaftliche Revitalisierung aufgrund des Alters der Anlage nicht mehr sinnvoll erscheint. Weitere Kellerräume dienen Lager-, Heizungs- oder Hobbyzwecken.

Im Erdgeschoss sind die Hauptwohnräume: Wohnzimmer mit Wintergartenanbau (Modernisierung 1996), Küche, Esszimmer, ein Bad und Gäste-WC; im Dachgeschoss befinden sich weitere Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer, ein weiteres Bad und Zugang zur Dachterrasse/Wintergarten. Die Grundrissgestaltung ist funktional, jedoch in Teilen nicht mehr zeitgemäß. Der technische Erhaltungszustand des Gebäudes entspricht überwiegend dem Baualter, mit erheblichem Unterhaltungsstau, erneuerungsbedürftigen Einbauten und Modernisierungsbedarf. Insbesondere Fenster, Sanitärbereiche und elektrische Anlagen sind als überaltert und technisch nicht mehr zeitgemäß einzustufen. Ein offener Kamin, eine Galerie/Luftraum sowie die Dachgaube/Wintergarten gehören zu den besonderen Bauteilen.

Das Dach ist als Kreuzdach (Kombination von Sattel- und Walmdachvariante) in Holzkonstruktion ausgeführt und mit Dachziegeln gedeckt. Eine Photovoltaikanlage (Fremdeigentum, nicht im Wert enthalten) ist auf dem Dach installiert.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich neben dem Wohnhaus eine massiv errichtete Doppelgarage (Baujahr 1983), die mit einem elektrisch angesteuerten Rolltor, Stromanschluss, Fliesenbelag und ziegelgedecktem Walmdach ausgestattet ist. Ein weiteres Nebengebäude ist das Gewächshaus.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 976 m² und weist einen nahezu quadratischen Zuschnitt mit mittlerer Tiefe von ca. 31 m auf. Die Erschließung erfolgt über Nachbargrundstücke; es handelt sich um eine voll ausgebaute Privatstraße. Das Grundstück ist eingefriedet (Mauer, Zaun, Hecken) und besitzt typische Garten- und Außenanlagen inklusive Hofbefestigung und Pflanzungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend, allerdings noch möbliert.

• Dachform: Kreuzdach (Holzdachkonstruktion)

• Dachdeckung: Dachziegel

• Heizung: Zentralheizung, Fernwärmeanschluss (Modernisierung 2014), zusätzlicher Kaminanschluss

• Warmwasser: zentral über Heizung

• Heizkörper: klassische Radiatoren

• Fenster: Holzrahmen, doppelt verglast, Baujahr Gebäude, technisch überaltert

• Elektroinstallation: durchschnittlicher Standard, überaltert

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (eines mit Badewanne, Dusche, Doppelwaschbecken, das andere mit Dusche/WC/Waschbecken), Gäste-WC. Ausstattung jeweils aus Gebäudeentstehungszeit, raumhoch bzw. teils gefliest.

Ortsangabe:
Rottweil-Hausen, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg
Einwohnerzahl Rottweil ca. 25.000 (Hausen ist ein Ortsteil)

Mikrolage / Wohnlage:
Das Einfamilienhaus liegt ruhig im Ortsteil Hausen in einem gewachsenen Wohngebiet, überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Nachbarschaftliche Bebauung ist aufgelockert, offene Bauweise, keine Gewerbestandorte direkt angrenzend. Die Erschließung erfolgt über eine voll ausgebaute Privatstraße ohne Gehwege; Parkplätze sind nicht vorhanden, Garagen und Stellplätze sind auf den Grundstücken gelöst. Keine explizite Straßennennung außer „Schmiedgasse“. Beeinträchtigungen durch die im Grundbuch eingetragenen Rechte (u. a. Geh- und Fahrrechte, Fußweg) und die daraus resultierende öffentlich-rechtliche Widmung eines Grundstücksteils sind vorhanden.