Zwangsversteigerung ehemalige Hofstelle mit Gebäudebestand und Landwirtschaftsflächen

Lfd. Nr. 5: Flurstück 2001, ehem. Hofstelle
Verkehrswert: 1.120.000,00 €
Lfd. Nr. 6: Flurstück: 2021, Landwirtschaftsfläche
Verkehrswert: 11.000,00 €
Lfd. Nr. 7: Flurstück 2022, Landwirtschaftsfläche
Verkehrswert: 125.000,00 €
Lfd. Nr. 8: Flurstück 2025, Grünland/Weidefläche
Verkehrswert: 33.000,00
Lfd. Nr. 9: Flurstück 2002, Wiesenfläche
Verkehrswert: 11.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine ehemalige landwirtschaftliche Betriebsimmobilie mit Hofstelle, Stall-, Hallen-, Lager-, Wohn- und Nebengebäuden sowie weiteren unbebauten Grünland-/Weideflurstücken in wirtschaftlicher Einheit. Außerdem besteht ein Leibgeding mit Wohnungsrecht und Barleistung sowie ein befristetes Nießbrauchsrecht an zwei Pferdeboxen und Koppel.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.03.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Das Objekt konnte nur teilweise vollständig aufgenommen werden, da einzelne Räume und mehrere Nebengebäude nicht zugänglich bzw. behördlich versiegelt waren; insoweit beruht die Bewertung ergänzend auf Akten, Plänen, Fotos und sonstigen Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist eine ehemals als Pferdehof bzw. Pferdepension genutzte landwirtschaftliche Betriebsimmobilie auf Flurstück 2001 mit einer Gesamtfläche von 113.819 m². Wertrelevant ist ein umfangreicher, funktional zusammengehöriger Gebäudebestand aus Wohn-, Stall-, Hallen-, Lager- und Nebenanlagen mit insgesamt rund 5.255 m² Bruttogrundfläche. Die Anlage liegt im Außenbereich und wurde in mehreren Bauabschnitten errichtet, erweitert und umgenutzt. Prägend sind insbesondere der umgenutzte Wohnteil A2, mehrere Pferdeställe A6, B2 und B3, die Bewegungshalle B1, das Stallgebäude A3, die Heulagerhalle A5 sowie weitere Lager- und Funktionsgebäude.

Der Wohnteil A2 ist ein eingeschossig ausgebauter ehemaliger Stallbereich in Holzkonstruktion bzw. teilweise ausgemauertem Fachwerk mit rund 222 m² BGF. Der Bereich ist bewohnt und umfasst einen ausgebauten Wohnbereich mit Bad und Einbauküche; hofseitig ist ein Massivanbau mit Waschraum und Haustechnik vorgelagert. Hinzu kommen A1 als teils bewohnter Abstellraum mit 89 m² BGF sowie A7 als nicht innenbesichtigte Wohnung über dem Pferdestall A6 mit 111 m² BGF. Ein früheres Zweifamilienhaus auf dem Grundstück wurde 2011 durch Brand zerstört und bis zum Stichtag nicht wiederaufgebaut.

Die Stall- und Hallengebäude sind überwiegend eingeschossig und einfach bis zweckorientiert ausgeführt. A3 ist ein um 1980 errichteter Rinderstall mit ca. 327 m² BGF, Betonboden, und Kanalrinnen. A5 ist eine rund 630 m² große Heulagerhalle mit Vordach. A6 ist ein massiver Pferdestall mit ca. 283 m² BGF und darüberliegender Wohnung A7. Besonders wertrelevant ist die Bewegungshalle B1 mit ca. 970 m² BGF als freitragende Hallenkonstruktion aus Brettschichtholzbindern auf Stahlstützen. Weiter gehören das Pferdestallgebäude B2 mit 496 m² BGF, der neuere Pferdestall B3 mit 600 m² BGF sowie der Offenstall B4 mit 242 m² BGF dazu.

Weitere wertrelevante Bauteile auf Flurstück 2001 sind C2 als Pferde-/Eselstall mit Vordach, C3 als Abstell-/Sattelkammer, D1/D2 als teiloffene Lagerhalle mit eingeschobenen Containern, D3 als Aufenthaltsraum, D4 als Wohnhaus im Roh- und Umbauzustand, E1 als nicht fertiggestellte Maschinenhalle, E2 als Carport, E3 als Schopf sowie ein Mobilheim E5.

Die Grundrisse der Gesamtanlage sind stark nutzungsspezifisch und auf Tierhaltung, Lagerung, Bewegung, Versorgung und ergänzendes Wohnen ausgerichtet; die Drittverwendungsfähigkeit ist deshalb eingeschränkt. Belichtung und Besonnung sind bei den Wohnteilen im Rahmen der jeweiligen Bauweise insgesamt durchschnittlich, bei Stall- und Hallenteilen funktional. Der bauliche Zustand ist insgesamt unterdurchschnittlich bis teils stark verbraucht, mit deutlichen Instandhaltungsrückständen, Defekten, unfertigen Bereichen und teilweise unklarer Genehmigungslage. Auf dem Grundstück befindet sich außerdem eine denkmalgeschützte Kapelle aus der Zeit um 1720.

weitere Gebäude

Auf Flurstück 2022 mit 37.059 m² befinden sich wertrelevante Nebengebäude einfacher Art; das Gutachten beschreibt dort bauliche Anlagen zur Kleintierhaltung, unter anderem Stallungen und Nebeneinrichtungen. Die Fläche dient im Übrigen überwiegend als Grünland bzw. Weide-/Auslauffläche mit betrieblichem Zusammenhang zur Hofstelle.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die frühere Nutzung als Pferdepension behördlich untersagt; tatsächlich erfolgte die Nutzung überwiegend zu Wohnzwecken sowie zur Unterbringung und Versorgung verbliebener Pferde und Esel, während die übrigen Flurstücke im Wesentlichen landwirtschaftlich als Grünland, Wiesen- oder Weideflächen genutzt wurden.

• Dachform/Dachdeckung: Pultdächer und Satteldächer in unterschiedlichen Gebäudeteilen; Deckungen u. a. mit Pfannen, Eternitwellplatten, Trapezblech, Sandwichpaneelen, Kunststoffwellplatten und transluzenten Kunststoff-Oberlichtern.

• Heizung/Warmwasser: Im Wohnteil A2 Beheizung über Holzkaminofen im Wohnzimmer sowie einzelne Elektrowarmluftgeräte

• Elektroinstallation: Überwiegend einfache bis geringe Strominstallationen in Stall-, Hallen- und Nebengebäuden; Deckenleuchten in Stallbereichen, Beleuchtungs- und Beregnungsanlage in der Bewegungshalle, diese defekt.

• Fenster: Im Wohnteil A2 Kunststofffenster und Terrassentür; sonst überwiegend einfache Stallfenster, Holzfenster und einzelne Metall-Holz-Glas-Türen je nach Gebäudeteil.

• Sanitärausstattung: Im Wohnteil A2 Bad mit WC und Wanne, Wandfliesen; im Pferdestallgebäude B2 Nassbereich mit Wand- und Bodenfliesen, jedoch defekt; Wasserinstallationen in mehreren Stallgebäuden vorhanden.

• Böden: Laminat und Holzdielen im Wohnteil A2, Fliesen im Bad A2, Betonböden in Stallgebäuden A3, A6 und B2

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Unterlaubegg, einem Weiler von Bodman-Ludwigshafen mit 4.823 Einwohnern im Landkreis Konstanz, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine ruhige Außenbereichs- bzw. Alleinlage in landwirtschaftlich geprägter Umgebung mit Grünflächen, Wiesen und Weiden. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch landwirtschaftliche Nutzung geprägt. Die Zufahrt erfolgt über Gemeindeverbindungsstraßen; die Gemeinde bewertet die verkehrliche Erschließung als mangelhaft, da die Zufahrt abschnittsweise eng, ohne ausreichende Ausweichstellen und in baulich schlechtem Zustand ist. Biotopkartierte Randbereiche befinden sich entlang des Rickenbachs und in angrenzenden Feuchtwiesenbereichen.

Grundschule, Hauptschule und Kindertagesstätten sind in der Gemeinde vorhanden. Weiterführende Schulen, Fachärzte, Apotheken, Krankenhäuser sowie größere Einzelhandels-, Kultur- und Gastronomieangebote befinden sich in den umliegenden Städten. Ein Bahnhof im Ortsteil Ludwigshafen liegt in etwa 3,6 km Entfernung mit Regionalzugverbindungen; die Gemeinde ist zudem über B 31 und die nahe A 98 angebunden.

Die Hofstelle auf Flurstück 2001 liegt überwiegend eben; auch Teilflächen von Flurstück 2022 sind eben bis leicht geneigt. Die Grundstücke sind unregelmäßig polygonal zugeschnitten. Die Hof- und Gebäudeflächen sind teils geschottert bzw. asphaltiert, die übrigen Flächen überwiegend Grünland. Entlang einzelner Grenzen bestehen Baum-, Gehölz- und naturnahe Uferstrukturen.